هناك مبلغ لا يُصدق من المال يمكن جنيها من تقليب المنازل الجديدة إذا كان بإمكانك الحصول عليها بالشكل الصحيح. في الواقع ، يمكنك بسهولة كسب 25 ألف دولار أو أكثر في كل مرة ، والقيام بذلك في أقل من 90 يومًا. ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أنك أيضًا ستخسر الكثير ، أو أكثر ، إذا أخطأت في تقدير الفرصة. يمكن أن يكون تقليب المنازل الجديدة وسيلة لكسب مبالغ كبيرة من المال بطريقة غير تقليدية ، ولكنه يتطلب أيضًا البحث والعمل الجاد والشهية الصحية للمخاطرة.
خطوات
جزء 1 من 4: تحديد ما إذا كان التقليب المنزلي مناسبًا لك
الخطوة الأولى. تأكد من أن لديك نقودًا إضافية كافية
ينطوي تقليب المنازل الجديدة على شراء منزل أو عقار فعليًا. لذلك بالإضافة إلى إضافة رهن عقاري آخر إلى نفقاتك الشهرية ، فمن المرجح أيضًا أن تضطر إلى تقديم دفعة أولى. نأمل أن يغطي سعر البيع هذه النفقات. بغض النظر ، ستحتاج إلى مبلغ كبير من النقد في متناول اليد وميزانية شهرية مرنة لبدء تقليب المنازل.
إنها أيضًا نفقات أخرى ، مثل المرافق والضرائب ، التي تلعب دورها. عندما تبيع المنزل ، سيتعين عليك أيضًا دفع ضريبة أرباح رأس المال على أرباحك
الخطوة 2. إدارة توقعاتك
لا تقوم الزعانف الناجحة ببساطة بشراء وبيع المنازل دون القيام بأي عمل وسيط أو جهود تسويقية. اعلم أنه سيتعين عليك العمل والنفقات لإجراء تغييرات على المنزل في كثير من الحالات. في حالات أخرى ، سترغب في تجنب رسوم سمسار العقارات ومحاولة بيع المنزل بنفسك ، الأمر الذي يتطلب بعض الأعمال التسويقية والعملية. تأكد من أنك على استعداد لبذل الجهد للقيام بذلك بشكل صحيح.
الخطوة الثالثة. تأكد من أن لديك وقت فراغ كافٍ
هذه ليست هواية عطلة نهاية الأسبوع ، ولكنها وظيفة بدوام كامل. في معظم الحالات ، سيتعين عليك جدولة الصيانة ، والإشراف على الإنشاءات على الإضافات أو التغييرات ، والتعامل مع المشكلات الأخرى التي تنشأ مع المنزل. سيتعين عليك أيضًا إظهار المنزل للمشترين المحتملين بمفردك إذا كنت لا تخطط لاستخدام سمسار عقارات. سيكون من الصعب جدولة كل ذلك حول وظيفة أخرى بدوام كامل.
الخطوة 4. كن قادراً على التعامل مع المخاطر والفشل
هناك احتمالات ، سترتكب بعض الأخطاء على الأقل عند البدء في تقليب المنازل. يمكن أن تكلفك هذه الأخطاء آلاف أو عشرات الآلاف من الدولارات. بالإضافة إلى ذلك ، قد تحدث حوادث تكلفك الآلاف أو تعيد مشروعك الحالي لأسابيع أو شهور. إذا كنت من الأشخاص الذين لا يستطيعون التفكير والتصرف بعقلانية في أوقات التوتر هذه ، فقد لا يكون تقليب المنزل مناسبًا لك.
جزء 2 من 4: البحث عن عقار
الخطوة 1. تعرف على كيفية شراء منزل أو شقة سكنية
إذا كنت قد فعلت ذلك بالفعل ، فأنت تعرف بالفعل العملية وطبيعتها الثانية. إذا لم تكن قد اشتريت منزلًا من قبل ، فاستشر سمسار عقارات. هناك بعض الخطوات المتبعة عند شراء منزل يجب أن تكون على دراية به. بشكل عام ، تتضمن هذه العملية تقديم عرض ، والحصول على رهن عقاري ، وإزالة الشروط ، والاستحواذ.
يمكنك أيضًا تخطي البيع الأولي بالكامل شراء قطع خاصة بك وبناء منازل خاصة بك عليها لبيعها. في هذه العملية ، يمكنك إما بناء المنزل بنفسك أو استئجار عامل بناء للقيام بذلك نيابة عنك. هاتان العمليتان معروفتان بالمواصفات والبناء المخصص ، على التوالي
الخطوة 2. ابحث عن ظروف السوق في منطقتك
تحدث إلى أصحاب العقارات حول حجم الطلب على المنزل الذي يواجهونه. قد ترغب أيضًا في البحث في جريدتك المحلية عن تقارير الإسكان.
- يشبه سوق الإسكان سوق الأوراق المالية من حيث أنه يحتوي على دورات "صعودية" و "دب". قد يستغرق سوق الإسكان سنوات وسنوات للانتقال من دورة إلى أخرى. وهذا يعني أن العقارات قد تكون إما في حالة "ارتفاع الطلب" أو "انخفاض الطلب" في أي وقت.
- إذا كانت منطقتك تشهد حاليًا "طلبًا منخفضًا" على المنازل ، فسيكون تغيير المنازل أكثر صعوبة ، أو على الأقل أقل ربحية.
- إذا كنت تريد حقًا البدء في التقليب ، ولكن وجدت أن سوق الإسكان المحلي الخاص بك ليس جاهزًا لذلك ، ففكر في الانتقال إلى منطقة بها سوق أكثر نشاطًا. ابحث عن أهم الأسواق عبر الإنترنت. تشهد بعض المناطق حاليًا انتعاشًا حادًا في الأسعار وهي جاهزة للاستثمارات المقلوبة.
الخطوة 3. البحث عن عقار
بمجرد أن تقرر أن الوقت مناسب لبدء مشروع جديد ، ابحث عن القطعة المناسبة في حدود ميزانيتك. هناك عدة طرق للقيام بذلك.
- يبحث بعض الناس عن الخصائص المتعثرة. هذه هي الأشياء التي يكون البائع "يائسًا من بيعها" لأسباب مثل الطلاق أو الإفلاس أو الوفاة أو سوء حالة الممتلكات أو التأخر في السداد. ستسمح لك رغبة البائع في البيع بالتفاوض على سعر أفضل على الأرض.
- هناك طريقة أخرى تتمثل في تحديد مناطق مدينتك أو بلدتك "أحياء جديدة" ، حيث تجري جميع أعمال البناء الجديدة. اذهب هناك وتجول. ابحث عن اللافتات التي وضعها البناة الذين يرغبون في بيع منازلهم الجديدة أو القطع المفتوحة المتاحة.
الخطوة 4. فكر في نوع المنزل الذي يمكن أن تبنيه على الممتلكات
قم ببحثك واكتشف نمط المنزل وحجمه وميزاته الخاصة التي تكون عصرية أو شائعة في منطقتك. انظر إلى المنازل الجديدة التي يتم بيعها وحاول محاكاة نجاحاتها. قد تضطر إلى تجميع فريق مع مصمم ومهندس معماري للحصول على فكرة واقعية عما يمكنك القيام به بميزانية معينة.
- حاول التخطيط للمنازل التي تباع في النطاق المتوسط إلى الأعلى. ما يعنيه ذلك هو المبلغ الذي يمكن أن تتحمله الأسرة المتوسطة. بشكل عام ، هذا يعني ما بين 200 ألف دولار و 500 ألف دولار حسب منطقتك. تريد هذا النطاق السعري لأن هؤلاء يبيعون الأسرع نظرًا لوجود أكبر كثافة سكانية تبحث عن هذه المنازل متوسطة المدى. يمكن أن يكون أقل أو أكثر من ذلك بكثير ولكن هذا يتعلق بالمتوسط.
- في كثير من الحالات ، يجب أن يحتوي المنزل على ثلاث غرف نوم أو أكثر وحمامين كاملين على الأقل.
الخطوة 5. الاتصال بناة حول "منازل المواصفات
"هناك طريقة أخرى للعثور على منزل وهي ببساطة البحث عن قائمة بنائين في منطقتك. اتصل بهم جميعًا واسألهم عما إذا كان لديهم أي" منازل محددة "للبيع. هذا ما يسمى المنزل الجديد بدون مالك حقيقي (غير المنشئ).
- السبب الذي يجعلك تفكر في العثور على منزل جديد أمر بسيط. إنه جديد تمامًا ، ولا توجد حاجة لأعمال تجديد. إنه يظهر بطريقة أفضل وستجذب المزيد من الأشخاص لرؤيته أكثر من المنزل القديم. والهوامش أكبر. هذا يعني أن المنازل الجديدة تحصل على "علاوة". إذا أراد الشخص العيش في منزل جديد تمامًا ، فعليه دفع سعر أعلى. تقريبًا مثل شراء سيارة جديدة من قطعة أرض ، فقط لن تنخفض قيمتها.
- بالإضافة إلى ذلك ، تقدم الأحياء الجديدة بشكل عام المزيد من الميزات ووسائل الراحة مثل المتنزهات والجداول ومسارات المشي وما إلى ذلك. إنها أجمل مع المزيد من الترقيات. منزلك محاط بمنازل جديدة لطيفة. تضيف كل هذه الميزات مجتمعة وتجعل من السهل قلب منزلك.
الخطوة السادسة. تحقق من الفرص المفضلة لديك بشكل أكبر
في الوقت المناسب سوف تضييق نطاق البحث الخاص بك إلى عدد قليل من الخصائص. في هذه المرحلة ، قم بإجراء بعض الأبحاث حول كل منشئ تفكر فيه للتأكد من أنه يتمتع بسمعة طيبة وسوف ينهي المنزل وفقًا للمعايير التي يدعونها ، مثل أسطح الغرانيت ، والسجاد 50 أونصة والمواصفات الأخرى. تأكد من قيامهم بعمل جيد وحتى تفقد بعض منازلهم الأخرى التي بنوها. إذا لم يكن لديهم منازل أخرى مبنية لتظهر لك ، فكن حذرًا جدًا.
تأكد من استخدام البيانات من خدمة القوائم المتعددة (MLS) لمعرفة اتجاهات الأحياء ومتوسط القيم للمنازل المماثلة. يجب أن يعطيك هذا فكرة عن القيمة السوقية للمنزل. انتقل إلى https://www.mls.com لاستخدام الخدمة
جزء 3 من 4: شراء العقار
الخطوة 1. النظر في التكاليف
انظر إلى تكاليف القطعة ، ورسوم البناء ، وتكاليف البناء. سيتعين عليك أيضًا مراعاة العمولات وضرائب الممتلكات والتأمين ، بالإضافة إلى تكلفة تمويل استثمارك. اجمع هذه الأرقام باستخدام أرقام من الباني الخاص بك والمشاريع المماثلة. يمكنك بعد ذلك استخدام هذا الإجمالي للمقارنة بسعر البيع المقدر لتحديد ما إذا كان يمكنك تحقيق ربح معقول من بيع المنزل أم لا.
الخطوة 2. بمجرد أن تجد عقارًا يمثل صفقة رائعة ، قم بالقفز عليه
إذا كنت تعلم ، بناءً على مقارنات MLS الفعلية في هذا المجال ، أنه يمكنك قلبها مقابل 25000 دولار على الأقل ، تحرك بسرعة!
تقديم عرض على الفور. إذا تم قبوله ، فستظل تمنحك الوقت لإجراء البحث عن المنشئ وحالة المنزل.
في العرض ، تأكد من وجود عدة طرق للخروج من العقد ، مثل "خاضع للتمويل". إذا كانت لديك مشكلة وتحتاج إلى الخروج وعدم تضمين هذا النوع من الجمل ، فلن تتمكن من الخروج إذا كانت هناك مشكلة. الأكثر شيوعًا هو ببساطة "يخضع للتمويل حسب تاريخ x". إذا لم تتمكن من تقديم التمويل بحلول ذلك الوقت ، فاطلب التمديد في تاريخ الشرط
الخطوة 3. الحصول على التمويل
من أجل شراء العقار فعليًا والبدء في البناء أو مواصلته ، سيتعين عليك الحصول على قرض. بالنسبة للمنازل المتقلبة ، من المحتمل أن تضطر إلى الحصول على قرض بسعر فائدة مرتفع ، بسبب المخاطر الكامنة التي ينطوي عليها تقليب المنزل. في كثير من الحالات ، قد يصل هذا المعدل السنوي إلى 10 إلى 12 بالمائة.
يمكن أن يساعدك امتلاك سجل ائتماني ودرجات جيدة في الحصول على معدل أفضل ، ولكن لا يزال العديد من المقرضين يعتبرون القرض محفوفًا بالمخاطر
الخطوة 4. إزالة الشروط على المنزل
هذا يعني أنه يجب عليك الحصول على تاريخ العقد. هذا يحدث أثناء بناء منزلك. لذا يمكنك الآن التحدث إلى المنشئ واختيار الملامح والألوان الخاصة بالمنزل من الداخل والخارج. إذا لم تكن لديك خبرة في القيام بذلك ، فاكتشف ما إذا كان للمُنشئ محترف يمكنه التشاور معك.
الخطوة 5. أكمل منزلك
تأكد من مراقبة عمل المنشئ عند الانتهاء من المنزل وفقًا لمواصفاتك. قد ترغب في استشارة كتب أو خبراء آخرين في تشطيب المنزل ، خاصة بالنسبة لمنتجاتك القليلة الأولى. سترغب في إضافة تشطيبات فاخرة مرئية دون التضحية بالكثير من ميزانيتك.
- اختر "جميع الألوان المحايدة" القوام والدهانات والمواد والتشطيبات التي تناسب أي ذوق. لا تختار الألوان الزاهية لأي شيء. تذكر أنك "تقلب" هذا المنزل. أنت تصنع التصميم الداخلي لـ "شخص آخر". إنه ليس ما تحبه ، إنه ما سيحبه عامة الناس ، وهو "نغمات محايدة" من الداخل والخارج.
- إذا لم تفعل أي شيء آخر ، فتأكد من أن المطبخ مثالي. هذه هي أهم غرفة في المنزل للعديد من المشترين. إذا كان هذا جيدًا بالفعل ، فابحث عن الحمامات بعد ذلك.
جزء 4 من 4: بيع المنزل
الخطوة الأولى: الآن أصبح منزلك جاهزًا ، اجعله جاهزًا للعرض
تخلص من كل ما تبذلونه من القمامة وأي مواد بناء أو معدات موجودة حولك. هذا المنزل سوف يكون معروض للبيع هذا يعني أنه يجب أن يكون "خاليًا من الفوضى بنسبة 100٪". طريقة بسيطة لفهم ذلك هي الذهاب إلى أي "منزل عرض" في منطقتك ومعرفة كيف قاموا بالتصميم الداخلي. لا يجب أن يكون أثاثك ، إذا كان لديك أي شيء على الإطلاق ، بنفس الجودة أو الفخامة التي قد تكون عليه في منزل العرض.
لا تترك أي شيء على مرأى من الجميع. ضع كل شيء بعيدًا في الخزائن والخزائن والأدراج والطابق السفلي والجراج. ترك منطقة المعيشة الرئيسية تبدو مرتبة. لا تستخدم الكثير من الأثاث أيضًا. أنت لا تريد أن تبدو الغرف مشغولة. لا تقم أيضًا بتركيب الكثير من الصور أو الصور على الجدران. تريد أن يكون كل شيء أصليًا. لأن المشتري يريد "منزلًا جديدًا" فلا تجعله "منزلًا مستعملًا" بالنسبة له. اجعله "منزل عرض" بالنسبة لهم
الخطوة 2. قائمة المنزل
يمكنك بيعه بنفسك لتوفير المال أو إدراجه في MLS مع سمسار عقارات. السبب الذي يجعلك ترغب في البيع من خلال MLS هو أن هناك الآلاف من أصحاب العقارات في منطقتك والذين سيرون قائمة MLS (خدمة القوائم المتعددة) ويبدأون في إظهار منزلك ربما "يوميًا". سيكون لديك الكثير من أصحاب العقارات المتنافسين لبيع منزلك. قارن ذلك بـ "أنت فقط" الذي تحاول بيعه. نعم ، ستتخلى عن العمولة ولكن يمكن احتساب ذلك في سعر البيع.
- ضع قائمة بمنزلك بشكل تنافسي داخل المنطقة. ومع ذلك ، عند شراء المنزل ، يجب أن تكون قد حصلت على صفقة ، وكنت قد توقعت بالفعل أنه يمكنك إعادة بيعه مقابل 50 ألف دولار على الأقل بناءً على ظروف السوق الفعلية والأبحاث التي قمت بها.
- لا تفرط في تسعيرها وإلا فلن تبيعها ، ولا تقلل من سعرها وتترك المال على الطاولة. لكن من الأفضل أن تخفض سعره وألا تكون مرنًا بشأن السعر الذي تطلبه أثناء التفاوض ، بدلاً من المبالغة في سعره دون أن يطلع عليه أحد.
الخطوة الثالثة. عندما تحصل على عرض فكر في الموقف بعناية
لا تدخل أبدًا ، تحت أي ظرف من الظروف ، في مفاوضات حيث تتداول العروض ذهابًا وإيابًا. إذا قدموا لك عرضًا ، يجب أن تخبرهم دائمًا ، "سأفكر في الأمر وأرد عليك في غضون ساعة". خذ بعض الوقت للتفكير في الأمر. لا تبدأ تداول العروض ذهابًا وإيابًا مع المشتري دون أن تستغرق ساعة على الأقل. هناك شيء واحد يمكنك القيام به عندما تكون مع المشتري ويقولون "ماذا عن هذا …" ، أخبرهم ، "حسنًا ، سأقبل هذا العرض وسأذهب وأتناول القهوة وسأعود في عرض واحد ساعة لإعلامك ".
هذا مهم جدًا لأن الفرص هي أنهم لم يقدموا لك ما يكفي ، والآن تريد مواجهة العرض. ما يمكنك فعله هو أن تأخذ تلك الساعة لتنظيم عرضك المضاد. على سبيل المثال ، إذا كان عرضهم هو ما تريده تقريبًا ولكن ليس تمامًا ، فارجع وقل شيئًا مثل "حسنًا ، سأقبل عرضك ولكني لن أغادر الأجهزة". قد يكونون على ما يرام مع ذلك ، وهذا يمثل مبلغ 5000 دولار الذي كنت ستخسره لو دخلت في مفاوضات متسرعة
الخطوة 4. المضي قدما في البيع
سيريد مشتري منزلك أن يُمنح إطارًا زمنيًا "لإزالة الشروط". بشكل عام ، إذا كان لديك عرض ، فسيكون المشتري "جادًا" بشأن منزلك. إذا كانوا بحاجة إلى ملحق ، فقم بإعطائه فقط إذا كان هناك القليل من النشاط أو عدم وجوده على الإطلاق. ولكن إذا كنت لا تزال تحصل على الكثير من العروض الأخرى في منزلك ، أو ربما تشعر أنك لا تحصل على صفقة جيدة كما كنت تعتقد في البداية ، فلا تمدد تاريخ الشرط ، مما يجعل العرض لاغيًا وباطلاً. سيسمح لك ذلك بالحصول على عرض النسخ الاحتياطي الذي قد يكون أفضل وأقوى.
بشكل عام ، على الرغم من ذلك ، فأنت تريد أن تكون متكيفًا في هذه المرحلة لإنجاز الصفقة بنجاح. لذا ، إذا أرادوا إحضار أسرهم للمرة الثالثة ، دعهم يأتون لرؤيتها
الخطوة 5. ابحث عن مشروعك التالي
الآن بعد أن قام المشتري بإزالة الشروط ، يمكنك البدء في البحث عن عقار جديد لشرائه أو محاولة العثور على عقار آخر لقلبه بنفس الطريقة التي قمت بها للتو. في يوم الاستحواذ عليك أن تكون "بالخارج". ثم بعد فترة وجيزة من حصولهم على الملكية ، ستحصل على راتب كبير من الربح الذي حققته من البيع. هذا ، ما لم تنقل ذلك إلى المنزل الجديد ، ينتهي بك الأمر إلى الشراء. من الأفضل عمومًا ترك تلك العائدات التي تجنيها في منزلك.
لا تصرف النقود وانفق المال. من الأفضل مضاعفة التأثير والسماح لأموالك بالذهاب إلى العمل من أجلك في عملية الشراء التالية بدلاً من إهدارها على التسوق والإسراف. بالتأكيد ، اشتر لنفسك إجازة خارج الصفقة مقابل القليل من المال ، لكن دع باقي هذا الربح يذهب للعمل من أجلك في المنزل التالي أو في استثمار آخر حيث يجعلك تحصل على المزيد من المال
نصائح
- هذا اتجاه كبير. لكن هذا يعني الكثير من المنافسة أيضًا. إذا كنت ستفعل هذا ، فتأكد من القيام ببعض القراءة عنه. ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أن معظم عروض التقليب المنزلية والكتب والمواد تركز على تقليب الخصائص القديمة والممتلكات المتعثرة ، والتي قد يحتاج بعضها إلى تجديدات ، وهذه حديقة كرة كاملة أخرى. لهذا السبب يجب أن تفكر في منازل جديدة تمامًا حيث يريد المنشئ فقط تصفيتها مقابل مبلغ صغير من الربح. بعض البنائين يريدون فقط الخروج ، أو "يضطرون إلى الخروج" وسيبيعون عند نقطة التعادل.
- إذا كنت تحصل على الكثير من الأشخاص الذين يأتون لرؤية منزلك ، كما هو الحال في عدة أيام في اليوم ، فقد تكون أقل من سعر الممتلكات الخاصة بك. لن تحصل على الكثير إلا إذا كان السعر منخفضًا جدًا لدرجة أن الناس يعتقدون أنها صفقة رائعة ، وهذا ليس هدفك. هدفك هو أن تكون "بأسعار تنافسية" ولكن لا تزال قادرًا على جني الأرباح.
- حاول العثور على ما يسمونه شركة العقارات "ذات الرسوم الثابتة" للعمل معها. سيحصلون على قائمتك في أشهر MLS في منطقتك ، مما يسمح لأصحاب العقارات الآخرين بالبدء في بيع منزلك. ومع ذلك ، فإنهم يتقاضون "رسومًا ثابتة" فقط ، والتي غالبًا ما توفر لك حوالي 40٪ من عمولات سماسرة العقارات.
- عندما تشتري منزلًا ، ما لم تكن بالفعل على دراية كبيرة بملء العقود والمفاوضات ، حاول الاستعانة بمحام و / أو سمسار عقارات ليكون حاضرًا ويعمل نيابة عنك. بدونها ، قد يحاول البائع وضع شروط قد تؤذيك ، وقد لا تعرف ذلك. لذا ، فأنت تريد عددًا قليلاً من المحترفين ذوي الخبرة في فريقك لتقديم المشورة لك قبل تسجيل الدخول على الخط المنقط لشراء المنزل أو بيعه.
تحذيرات
- اكتب خطة عمل بعناية حتى العنصر الأخير. وازن جميع الإيجابيات والسلبيات. كيف سيؤثر ذلك على حياتك المنزلية ، وهل لديك عائلة لتفكر فيها ، وكيف سيؤثر ذلك على عملك ، وهل يمكنك تحمل أي تكاليف غير متوقعة لنقل الممتلكات حتى تتمكن من قلبها؟
- هذا مخطط أساسي حول كيفية القيام بذلك. سوف تتعامل مع مبالغ كبيرة من المال وتكون في ظل بعض الظروف التي قد تكلفك الكثير من المال إذا قمت بخطأ ما. بعبارة أخرى ، كن حذرًا جدًا. هذا مخصص للأشخاص الذين هم على استعداد لأداء واجباتهم المدرسية ، ووضع النقاط على "أنا" الخاصة بهم وتجاوز كل حرف "تي" الخاصة بهم. ليس لأولئك الذين سوف يندفعون بحماقة و "جناحها". تذكر أن هناك الكثير من الركوب على هذه الصفقات.
