عند شراء عقار لإعادة التأهيل ، من المهم أن تقوم بتنظيف منزلك وإصلاحه بترتيب معين. لا تريد أن تتقدم على نفسك أو تضيع الوقت والمال في المشروع. تعامل مع العملية بشكل منهجي ، ولا تشعر بالإحباط إذا لم تسير الأمور وفقًا للخطة. فيما يلي بعض المؤشرات لمساعدتك في إعادة تأهيل منزل أو عقار تجاري.
خطوات
طريقة 1 من 2: التحضير لإعادة تأهيل العقار
الخطوة 1. فحص الممتلكات
قبل أن تبدأ في إعادة التأهيل ، افحص العقار جيدًا. لاحظ أي العناصر في حالة جيدة وأي المناطق تحتاج إلى عمل. من المفيد أن يكون لديك مفتش محترف يسير معك. سيكون قادرًا على تحديد الأشياء التي قد تفوتك. في الولايات المتحدة ، يمكنك العثور على مفتش مؤهل من خلال الجمعية الأمريكية لمفتشي المنازل. اطرح أسئلة على المفتش أثناء مرورك بالعقار.
- يجب أن يشمل فحص المنزل نظام التدفئة أو تكييف الهواء أو نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء ، والسباكة الداخلية ، والنظام الكهربائي ، والسقف ، والعلية ، وأي عازل مرئي ، والجدران ، والسقوف ، والأرضيات ، والنوافذ ، والأبواب ، والأساسات ، وخط الصرف الصحي ، والطابق السفلي..
- إذا لم تكن متعاقدًا ، فلا يجب عليك إجراء الفحص بمفردك.
- التقط صوراً لكل شيء أثناء التفتيش. عادةً ما يلتقط المفتش الخاص بك صورًا لمناطق المشكلات للاحتفاظ بها في سجلاته ، ولكن يجب أن يكون لديك أيضًا وثائق خاصة بأغراضك.
- تعتمد تكلفة الفحص على حجم العقار.
الخطوة 2. وضع قائمة تحقق
بمجرد تحديد المناطق التي تحتاج إلى عمل ، قم بإنشاء قائمة مراجعة لإعادة التأهيل. سيساعدك هذا على البقاء على المسار الصحيح وعدم تفويت أي إصلاحات. قم بتضمين العناصر الداخلية (الجدران ، والطلاء ، وما إلى ذلك) والعناصر الخارجية (مثل المناظر الطبيعية ، والمزاريب ، والإضاءة الخارجية).
- يجب أن تكون قائمة التحقق مفصلة للغاية وتصف كل ما يجب القيام به في العقار.
- يمكن استخدام تقرير الفحص لإنشاء قائمة التحقق.
الخطوة 3. إنشاء ميزانية
راجع قائمة المراجعة الخاصة بك وحدد تكلفة كل إصلاح. يعد جدول بيانات Excel أداة رائعة لاستخدامها لميزانيتك. يجب أن تكون الميزانية مفصلة لكل إصلاح فردي. إذا تجاوزت تكلفة الإصلاحات ميزانيتك ، فستحتاج إلى إجراء بعض التغييرات على قائمة التحقق.
- الميزانية للمشاكل غير المتوقعة. لا بد أن يحدث هذا. قد تظهر مشكلات جديدة بمجرد بدء عملية إعادة التأهيل.
- إذا كنت تخطط لبيع العقار بمجرد الانتهاء من إعادة التأهيل ، ففكر في المبلغ الذي ستتمكن من بيعه مقابله.
الخطوة 4. العمل مع مقاول
وجود مقاول جيد سيجعل عملية إعادة التأهيل أسهل بكثير. خذ وقتك عندما تبحث عن مقاول مناسب. يمكن العثور على المقاولين من خلال الإحالات وقسم البناء المحلي وجمعيات الاستثمار العقاري ولوحات الوظائف العامة. قم بفحص أي مرشح مسبقًا لتحديد ما إذا كان مناسبًا لمشروعك.
-
يجب أن تغطي أسئلة ما قبل الفحص هذه الاعتبارات:
- خبرة مقاول: تريد ثلاث سنوات على الأقل
- المعدات: يجب أن يمتلك المقاول معداته الخاصة
- الموظفون: تريد أن ترى الدعم الكافي لإكمال الوظيفة
- الترخيص: يجب أن يكون المقاول مرخصًا من قبل الولاية أو الولاية القضائية المحلية الأخرى
- التأمين: المسؤولية وتعويض العمال
- استخدام المقاول من الباطن: تحديد ما إذا كان المقاول سيستخدم مقاولين من الباطن للوظيفة
- الإحالات: ابحث عن ثلاث إحالات إيجابية على الأقل
- يجب على كل مقاول تهتم به تقديم عرض رسمي. اختر المقاول الذي يناسب ميزانيتك ويظهر القدرة على القيام بعمل جيد.
الخطوة 5. قم بعمل جولة مع المقاول
بمجرد اختيارك للمقاول ، قد تحتاج إلى القيام بجولة أخرى في العقار. يمكن أن يساعدك المقاول أيضًا في إجراء تعديلات على ميزانيتك وقائمة المراجعة.
حدد جدولًا زمنيًا للإنجاز بمجرد الانتهاء من كل شيء مع المقاول. سيؤدي هذا إلى إبقاء جميع الأطراف المعنية عرضة للمساءلة وعلى نفس الصفحة
الخطوة 6. احصل على التصاريح اللازمة
عادة ما تكون التصاريح مطلوبة لإعادة تأهيل الممتلكات. سيساعدك الحصول على التصاريح المطلوبة في تجنب انتهاك قوانين البناء المحلية. اتصل بقسم البناء المحلي لتحديد ما تحتاجه. سيختلف هذا بناءً على نوع العمل الذي ستقوم به.
- تشمل التجديدات النموذجية التي تتطلب تصريحًا تركيب أسلاك كهربائية جديدة ، وتوسيع مساحة الأرضية ، وتركيب سياج يزيد ارتفاعه عن ستة أقدام ، وأي شيء يتضمن خط صرف صحي عام.
- مهام مثل تركيب سقف ، ووضع أرضيات جديدة ، والطلاء ، واستبدال النوافذ والأبواب عادة لا تتطلب تصريحًا.
- يمكن للمقاول الخاص بك مساعدتك في الحصول على التصاريح.
طريقة 2 من 2: العمل على العقار
الخطوة 1. ابدأ بالهدم وإزالة القمامة
قم بإزالة أي قمامة داخل أو خارج المبنى. قم بإزالة أي عناصر تالفة أو سيتم استبدالها (الأرضيات ، الخزانات ، الأجهزة ، تركيبات الإضاءة ، المراحيض ، سخانات المياه ، إلخ.) قد يشمل العمل الخارجي تقليم أي أشجار أو شجيرات ميتة وإزالة أبواب المرآب ، والسياج ، والمظلات ، والطوابق ، وانحياز.
الخطوة الثانية. معالجة أي مشاكل في الأسقف أو الأساسات
إذا كان العقار بحاجة إلى سقف جديد ، فيجب القيام بذلك قبل البدء في أي إصلاحات داخلية. لا تريد أي ماء يتسرب إلى الهيكل. يجب إجراء إصلاحات في هذا الوقت أيضًا.
سيؤدي إصلاح المشكلات الخارجية أولاً إلى جذب انتباه أقل للعقار أثناء إعادة تأهيله
الخطوة الثالثة. قم بتركيب أبواب ونوافذ وحواف جديدة
يجب معالجة الأبواب والنوافذ الخارجية بمجرد الانتهاء من الأساس. سيحمي هذا ممتلكاتك من الطقس وتسلل الحيوانات. كما ستجعل النوافذ والأبواب الجديدة مكان الإقامة يبدو وكأنه موقع بناء.
- احسب عدد الأبواب والنوافذ التي ستحتاجها ، وقم بإجراء القياسات قبل شراء العناصر. قم بالقياس بعناية فائقة.
- تعتبر أبواب الدخول الجديدة طريقة رائعة لتغيير مظهر العقار وإضافة قيمة.
الخطوة 4. العمل على السباكة ونظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC)
قد تشمل إصلاحات السباكة سخانات المياه وأحواض الاستحمام والمراحيض وخطوط المياه / الغاز. قد تحتاج إلى نظام HVAC جديد أو إصلاحات للنظام الحالي. يمكن العمل على النظام الكهربائي خلال هذا الوقت أيضًا.
كن حذرًا عند تركيب وحدة تكييف الهواء في الهواء الطلق قبل أن يشغل شخص ما العقار بدوام كامل. أنت لا تريد أن تتم سرقته
الخطوة 5. علق وانهي الصخر الصخري (اللوح الجصي)
يمكنك إما تثبيت صفيحة صخرية جديدة أو إصلاح الصخر الصخري الموجود. من الأرخص إصلاح الألواح الصخرية الموجودة. بمجرد الانتهاء من الصفيحة الصخرية ، يمكنك العمل على نسيج الجدار والسقف.
الخطوة 6. قم بطلاء السقف والجدران
احمِ الأرضية بالبلاستيك أو القماش واستخدم الشريط اللاصق للرسام لحماية المناطق التي لا تريد طلاءها. يجب أيضًا تغطية النوافذ والمفصلات بشريط لاصق. ضع الطباشير أو قم بتطبيق التكديس على الحواف وألواح القاعدة قبل البدء في الطلاء. استخدم برايمر على الجدران قبل تطبيق الطلاء.
- يجب تنظيف الجدران قبل البدء في الطلاء. يقوم بعض الرسامين برمل وتنظيف الجدار بخفة مرة أخرى بعد تطبيق الطلاء التمهيدي.
- قم بطلاء الجدران بضربة على شكل V أو W وتجنب استخدام حركة مستقيمة لأعلى ولأسفل.
الخطوة السابعة: قم بتركيب تجهيزات الإضاءة والأرضيات والأجهزة (المواقد وغسالات الصحون والغسالات والمجففات وما إلى ذلك
)
- تعد الإضاءة طريقة رائعة لتغيير مظهر العقار وهي غير مكلفة نسبيًا مقارنة بالإصلاحات الأخرى.
- قد تشمل الأرضيات بلاط الفينيل أو السيراميك ، أو الخشب الصلب ، أو السجاد ، أو اللامينيت.
- يتم تركيب الأرضيات في وقت لاحق في عملية إعادة التأهيل لتجنب تلطيخ الأرضيات بالأرضية ولتجنب الأضرار التي قد تلحق بالعمال الذين يدخلون ويخرجون من المنزل. نظرًا لأنك تريد أن تبدو الأرضيات الخاصة بك جديدة عند الانتهاء ، فقد تفكر في القيام بمعظم الأعمال الداخلية قبل تثبيت الأرضيات. على الأقل ، حاول حماية الأرضيات الجديدة من حركة السير الكثيفة أثناء العمل الداخلي.
الخطوة 8. أضف اللمسات الأخيرة
بمجرد الانتهاء من كل شيء ، راجع وفحص كل العمل الذي تم إنجازه. قد تحتاج إلى لمس الطلاء أو إجراء بعض التعديلات في اللحظة الأخيرة على أنظمة السباكة أو التدفئة والتهوية وتكييف الهواء أو الأنظمة الكهربائية. يجب عليك أيضًا تنظيف العقار تمامًا.
الفحص النهائي فكرة جيدة أيضًا
الخطوة 9. المناظر الطبيعية الممتلكات
ابدأ العمل في المقدمة ، لأن هذا ما سيراه الناس أولاً. يجب الاهتمام بالأسوار والباحات والطوابق والأرصفة والشرفات والممرات أولاً. بمجرد الانتهاء من هذه العناصر ، أضف التربة لزراعة الزهور والشجيرات وما إلى ذلك ، يجب معالجة الفناء الخلفي أخيرًا.
- حدد مقدار الشمس الذي تتعرض له الممتلكات الخاصة بك قبل أن تشتري النباتات. إذا كان هناك العديد من الأشجار ، احصل على نباتات لا تتطلب الكثير من ضوء الشمس.
- تحدث إلى شخص ما في مركز الحدائق حول أفكارك ، واطلب اقتراحات حول نوع النباتات التي ستعمل بشكل أفضل لممتلكاتك.
- ضع في اعتبارك كم من الوقت سوف يتطلب تنسيق المناظر الطبيعية الخاصة بك. إذا لم يكن لديك الكثير من الوقت لتكريسه للفناء ، فابحث عن خيارات صيانة منخفضة.
- إذا كانت نوافذك منخفضة ، فزرع الشجيرات والأشجار والغطاء الأرضي المنخفض النمو بدلاً من النباتات الطويلة. أنت لا تريد أن تحجب الرؤية.
نصائح
- المتاجر مثل Menard's أو Home Depot أو Lowe's مريحة ومجهزة جيدًا بالعناصر اللازمة لإعادة تأهيل الممتلكات الخاصة بك.
- كن صبورا. غالبًا ما تتجاوز إعادة تأهيل الممتلكات الميزانية أو لا تبقى ضمن الجدول الزمني الأصلي.
- قم بإجراء الإصلاحات بشكل صحيح. إن محاولة إخفاء المشكلات المتعلقة بالعمل الرخيص ستؤدي حتمًا إلى نتائج مخيبة للآمال على المدى الطويل.
